高房价下是否逃离“北上广”

　　据统计，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险

　　今年以来，房地产信托到期规模的增加，也使得越来越多的房地产信托项目不得不通过司法途径解决兑付危机。

　　近日，四川信托因借款合同纠纷，将其2011年发行信托项目“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”的融资方嵊泗县洋城锦都置业有限公司诉至法庭。

　　《证券日报》记者根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在今年。

　　房地产信托引发诉讼

　　今年以来，更多信托公司的房地产信托项目，因融资方的流动性问题进入诉讼环节。

　　四川信托因借款合同纠纷，对嵊泗县洋城锦都置业有限公司提起诉讼，并已于近日开庭。2011年9月份，四川信托成立了“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，募集信托资金1亿元，最终用于开发洋城锦都置业项目，信托计划的到期日为2013年3月7日。

　　不过，四川信托并未对信托项目的管理进行详细的披露，以及并未披露项目的结束信息。按照有关媒体此前披露的内容，该项目融资方因拖欠借款，四川信托已将项目质押资产进行了查封，并通过引入第三方接盘了信托项目，随后四川信托以重组方身份介入了和开发商的谈判。

　　与此同时，中信信托等多家信托公司也因房地产信托项目的融资方出现流动性问题而进入司法程序。

　　本报记者根据某研究机构公布的数据统计，从2012年年初至今，已有约15款房地产信托因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的比例超过七成。其中，有不到半数的房地产信托通过公开途径进行过诉讼，且大多数发生在今年。

　　用益信托分析师帅国让认为，房地产信托产品能否到期兑付和房地产行业的宏观调控有紧密的联系，也是房地产信托最显著的风险特征之一。大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。

　　房地产信托的流动性风险是其信用风险最主要的导火索，而大部分信托计划通过资产拍卖获得的现金实际完全可以覆盖信托本金受益。且房地产行业的调控并不会导致项目变差或失去价值，因此“房地产信托风险暴露的案例虽然较多，但是最终信托计划能够找到接盘方。此外，信托公司愿意进行‘刚性兑付’保证投资者收益，也是因为项目本身质量能够保证”，有信托业分析师指出。

　　司法解决或渐成趋势

　　用益信托的统计数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。房地产信托的兑付压力逐年增大。

　　“房地产信托出现兑付风险，如果项目资质较好，信托公司可能选择借新还旧或延期的方式处理；如果项目资质稍差，信托公司也普遍会通过寻找接盘方接盘来兑付项目，而极力避免走司法程序”，上述分析师指出。

　　究其原因，还是因为司法程序耗时长久且结果具有不确定性。不过，随着信托项目风险频出，通过法律赋予的权利来处理项目风险对信托公司来讲将日益重要。

　　“要实现信托合同条款中对投资人利益的保障，司法途径是最重要的方法之一，但是以往信托公司担心声誉不敢公开处置不良资产，这就使得信托合同中的部分保障措施成为摆设；随着信托行业资产规模不断扩大，相应的不良资产数额也会逐渐提高，信托公司通过司法途径，处置不良资产案例将越来越多，也将成为其主动管理能力的重要体现”，北京某信托公司管理人员对记者表示。

关键词：房价,北上广