以房养老需谨慎 约定要明确

　　“以房养老”需谨慎 约定不明易留矛盾隐患　　

　　当社会各界还在论证“以房养老”是否可行时，很多老人们已经尝试利用房子解决自己的养老问题，但由于相关制度的不完善以及法律知识的匮乏，一些老年人非但没能安享晚年，反而惹上了无穷的烦恼。

　　丰台区检察院民行处自2010年以来办理了22件涉及“以房养老”的申诉案件，发现主要有以下三类纠纷：

　　一是约定不明留下矛盾隐患。此类案件多发于农村家庭中，表现为老人与家属在拆迁补偿、房屋买卖、共同出资建房时，没有对日后房产的归属及相关利益分配进行明确约定，导致纠纷发生，老年人权益受损。如孙某申诉案中，孙某有一儿一女，均已成家。因房屋拆迁，孙某获得一套三居室，其将房子登记在儿子名下并与儿子儿媳同住。后儿子离婚，法院将房屋判给儿媳，导致孙某无房可住。

　　二是对承租房进行无权处分引发矛盾。此类案件主要缘于具有特殊产权性质的公租房和单位房，老人认为自己居住的房子归自己所有并有权处分，实际上公租房、单位房的产权人并不是实际居住人。如张某申诉案中，张父通过书面遗嘱将自己与外孙田某共同居住的公租房作为遗产留给儿子张某。张父死后，张某根据遗嘱申请将自己变更为承租人，但张父的遗嘱因无权处分而无效，外孙田某是张父生前的唯一共居人，最后由田某承租了该房。

　　三是遗赠扶养协议存在瑕疵。此类案件主要发生在非家庭成员之间。如闻某申诉案中，闻某夫妇与保姆平某签订房屋买卖合同，约定以房子折抵保姆工资，平某负责两位老人的生养死葬。双方将房屋过户后，平某随即将房屋卖与第三人并携款而逃，下落不明，导致闻某夫妇钱房两空。

　　上述纠纷产生的原因在于：一方面部分老人缺乏基本的法律常识和防范意识，订立瑕疵遗嘱或协议，使自身或其他利益相关人员权益受损，难以达到以房养老的目的。另一方面相关制度的不完善导致某些纠纷的处理无法可依。

　　近十年以来，由于市场经济的迅猛发展和房屋政策的剧烈变化，让相关法律法规先天的滞后性暴露出来。如土地管理法实施前的农村房屋买卖行为该如何定义问题、受赠人是否应该偿还赠与人之前支付的装修费用问题等，相关法律都未作出明确规定。

　　我国正步入老龄化社会，在大力推进“以房养老”之前，还应当建立健全我国的社会保障体制，探索适合不同老年群体的养老助老举措。通过借鉴国外成功经验，结合国内和区域实际，根据城乡老年群体居住环境的差异性，探索实行有针对性的以房助养措施。与此同时，做好面向老年人的普法宣传工作，深入社区街道，以百姓喜闻乐见的法制讲座、宣传栏等形式宣传相关法律规定，提升老年人的法律意识和防范意识，切实保障老年人的合法权益。

关键词：以房养老,老龄化