购房者信贷松可出手;开发商降价让利才聪明

　　在全国楼市一片阴霾之中，6月下旬，多个项目闪现出漂亮的销售数字：

　　安徽合肥，恒大中央广场开盘25.6亿元；北京亦庄，金茂悦数十套房源去化高达8成，单套总价500万起；南昌莱蒙都会，405套房源半天卖出400套，开盘价比预期上扬5%。在一批高价盘的带动下，北京商品房的成交价近期也有了较大幅度的上涨。

　　楼市的定海神针任志强先生6月14日在广州某论坛再次发言：房价会随着宏观经济下行走低，但迟早会反弹。

　　对正在发生的楼市数据波动，我们该如何看待？它是否标志着回暖的开始？攸克君是“未来240天是购房时间窗口”论断的始作俑者，现有两点看法供诸君参考。

　　一、个案式的回暖，不改弱市趋势，但值得购房人警惕

　　上述几个项目，只能算是个案。全国数千个在售项目，那怕是10%的项目热销，也有几百个——如果只是聚焦于它们，可能2008年也会是好年景。与恒大地产副总裁何妙玲的看法不同，攸克君截至写稿时的看法是，6月下旬少数项目和少数城市的成交回暖，不能算是真回暖，包括二三线城市在内。

　　宏观经济正在经历痛苦的结构转型，没有数年时间，难见成效。王石6月25日在香港接受媒体采访时说，内地楼市调整需要三四年时间。当然，这是王石从企业家的高度来看待行业大趋势，对于购房者而言，中听，但未必中用。对准备近期入市的购房者而言，一项决定大致要在半年时间内完成，3年以后的事恐怕有点远。

　　毫无疑问，目前的楼市仍然是弱市心态。今年上半年成交量连续下滑，在媒体不遗余力的渲染下，多数购房者捂紧了自己的钱袋子，宁愿再等一等。这应该是主流心态。但攸克君提醒，千万不要有楼市大跌的想法。

　　近半个多月以来，限购令从前一阶段的“雷声大”变化为“雨点更大”，一些原本不在媒体名单上的城市跳出来，抢占放松限购的头条。地方政府放松限购有多种办法，出来咋呼的都是缺乏经验的，更多的地方政府都是只做不说。虽然有的城市是昨天宣布取消限购，今日又收回，但媒体不厌其烦的报道，塑造了一个风向正在起变化的舆论氛围，要知道，严重的不是限购令松绑的内容，而是松绑限购令本身对预期的杀伤。

　　对楼市影响更大的因素是信贷政策。攸克君大胆预测，下一阶段，信贷领域的放松将成为媒体的下一个报道热点，话题主要集中于首套房按揭利率优惠回归、贷放款提速等方面。

　　攸克君独家得知，北京银行最近已经在内部发文，要求今年6月底前，清理所有已经提交申请的按揭贷款，符合条件的全部发放。会不会有更多银行跟进？如果有多家银行均如是行动，则信贷政策将成为提升楼市人气的最大推手。

　　攸克君提请潜在购房人注意的，正在这里：一旦首套房信贷政策普遍出现实质性的变化，包括利率优惠回归、贷款速度加快，可能就意味着购房窗口正在徐徐打开。

　　二、开发商且卖且珍惜，贪婪的家伙将受到市场惩罚

　　必须承认，少数项目少数城市的成交回暖，是信心，也是市场给予的机会。很大程度上，这更是开发商的机会。

　　对一个进入观望模式、信心接近崩溃的市场而言，好的产品与坏的产品面临的环境大致相同：不好卖。如果市场还有成交，就是高性价比产品的机会。客户愿意入市，开发商自然更要珍惜，在价格端与产品端，均要拿出诚意。

　　说白了，开发商除了要做出好产品，还要让利，要降价。是的，假如银行首套房信贷出现实质性的放松，聪明的开发商不是趁机大捞一笔，而是趁看房人群聚拢时，适当降价，迅速套现。大部分老百姓其实很实在，只要降价10%、20%，他们就会出手。对，攸克君也赞成出手。

　　当下的楼市不是屠宰场，而是猎鹿场。鹿者，敏感易惊，受惊则一去不回头，猎人只有蹑手蹑脚，诚惶诚恐，方有收获。贪婪的开发商将遭受市场惩罚。

　　北京7月份预计有36个项目开盘，已给出定价的17个项目中，有9个项目将以平价或低于市场预期价格入市，攸克君要给它们点赞；至于那些准备逆市涨价、捂盘惜售的家伙，你们就等着明年再卖吧。

关键词：楼市,销售,降价