米小鹏：专业化水平不高是唐山房地产的软肋

　　2013年中国房地产市场波澜起伏，前有年初30%个税重磅出击，后有年末十余城调控政策收紧。然而在调控收紧和银行钱荒的左右夹击下，市场却展现出傲人的姿态：多城楼市再现“日光盘”，各地地王频现，房企千亿俱乐部扩容成定局....。。虽然十八届三中全会提及房地产的仅只言片语，却给市场留下无限猜想：未来房价走势如何？调控会进一步收紧还是放开？小产权房能否转正？农地入市将对市场产生怎样的影响？预见2014，新领导新思路，中国楼市势必打开新局。房企大佬们对2014年房地产市场有怎样的预测？房企又将如何应对新一轮的机遇和挑战？近日，新浪乐居特别邀请到唐山市恒荣房地产开发有限公司营销副总经理米小鹏先生为广大网友一一揭晓。

　　唐山市恒荣房地产开发有限公司营销副总经理米小鹏

　　新浪乐居：非常感谢您能接受新浪乐居的采访。2013年岁末，三中全会闭幕之后，总结2013年中国房地产市场的发展形势以及关注2014年房地产与房价及政策走势成为了人们在乎的话题。2013年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，无论是供应还是成交，多个城市今年9、10月份表现都已超过2011、2012年同期，回归至“限购”前。

　　米小鹏：此时的房地产的调控却似刚刚揭开面纱，一种风雨欲来的感觉。北上广深之后，又有17个城市先后出台了房地产的调控政策，但是政策普遍都是提高二套房贷利率等一些已经执行的政策，重申或者再严格一点执行而已，鲜有新意。即便是对既有政策的执行，也已经显露出疲态。

　　当下，中国房地产正在经历一个平稳向好期。尽管经济大环境出现颓势——今年1到9月，全国固定资产投资呈下滑态势，降至16.9%。中国经济GDP增长或进一步放缓至7.5%以下。与之相反，房地产投资额超预期增长逾19%。结束了两年的土地供应负增长后，明年的市场供应量会增加。这是一个房价趋稳的信号。每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。

　　“京七条”实行到现在已经一个多月了，全国各地其它城市的调控措施也在相继颁布，听说今后还会继续升级。因为这个政策的动机和出发点，还是希望在重点、热点城市，比如北京这种房价、特别是地价在不断上涨的城市中，通过价格的控制，来适当地给这个城市留出一批价格增长没有那么快的房子，让消费者可以买得起。这个跟原来的经济适用房和限价房所不同的是，它的价格区间约定仍然是按照市场的规则，只不过是比照同时期市场上的商品房价格而言，要有一定比例的降低。

　　这些调控举措对市场的影响，目前看来并不大。因为两个原因，一个是时间还很短；另外一个，从供应量看，今年计划推出的自住型商品房是两万套，明年大概达到七万套。这个数据对于北京这样的城市来说，我认为，从供求角度而言，仍然是杯水车薪的。但是它是一个信号，说明政府有一个手段来管理。

　　新浪乐居：回顾2013年唐山房地产的一路发展，恒大、亿城、万科等知名房企进驻唐山并不断扩大建设规模，2013年唐山房地产市场到底是一个怎样的市场？体量的投入是否过大？唐山房地产市场泡沫之说您如何理解？

　　米小鹏：从市场供给方面来看，唐山的房地产专业化程度还不是很高。不用与北京、天津、深圳相比较，就是相对于秦皇岛、廊坊来说，唐山房地产综合专业程度的竞争水平也是相对较弱的。专业化水平不高，整个房地产的发展还是处于初级阶段，市场竞争还不是很激烈，对于房地产企业来说，通过专业化程度来提升经济效益的压力还不是很大，因而房地产开发一直是粗放经营。市场专业化水平不高是唐山房地产的软肋，市场专业化水平不高的表现之一，是房地产市场细分的程度还不够，不同区位、不同档次的住宅项目，都没有明确的项目定位，更没有严格的客户细分，甚至在房地产销售价格上，也呈现出“同行共议”的定价趋势，目前唐山市区同区域的在售项目的销售均价和项目档次几乎都处于同一区间。专业度不高的表现之二，是市场的规范化程度不高，与房地产相关的一些配套的措施还不健全，房地产销售管理方面，唐山的力度也显得乏力。专业度不高的表现之三，从建筑产品角度评审，唐山楼市中缺乏建筑精品，从项目规划、产品设计、外檐、环境、户型及细部处理等各种环节，唐山现有项目都存在或多或少不尽如人意的缺憾，建筑产品水平相对落后；当然住宅产品的科技含量同样比较薄弱，智能化社区更犹如凤毛麟角，总体产品专业度有很大的提升空间。专业度不高的表现之四是营销手段单一，客户人性化和营销理念缺乏，策划和销售环节水平不高，团队服务意识薄弱，地产品牌意识不够。

　　用一个比喻来准确形容唐山房地产就是唐山的房价如果打90分的话，那么唐山地产的产品和服务只能打60分，也就是房地产的价格和所对应的产品、服务等严重的不匹配，物不所值，就像我跟许多行业外的朋友说的唐山的楼盘其实中低端产品占很大的比例，从产品和服务等的角度来看唐山市场还有很大的发展空间，这就是它不同于其他房地产价格相仿的一二线城市市场的原因，像北京、深圳等房地产发达的城市房地产产品本身已经处于一个相当高的位置，再想提高困难很大，人们购房需求也相对饱和和理性，房地产价格的回落是很正常的，而唐山不一样，价格虽相对较高，但市场还是处于一个较低的阶段，所以唐山市场还有机会，还有潜力，如果现在唐山市场随着全国大势盲目降价，而不从改善产品、服务、客户需求、营销方式的角度上下手，那么前景很让人担忧，目前价格的波动是市场理性的回归，而追求产品的精致和更好的满足客户的多方面需求才是追求利润和提升价格的根本，才是打破目前市场窘态的关键，才是维护市场健康发展的利剑，才是王道。

　　新浪乐居：新的一年即将来临，贵公司在唐山的项目推进都有哪些新的规划？对于未来唐山房地产市场的发展您如何期待？

　　米小鹏：房子与生活息息相关，好品质的房子，才能让人们进入更高层次的生活。深圳市恒荣地产秉承“恒心知筑，荣久价值”的企业理念，以好品质没有终点的完美追求，注重打造产品细节和高端项目研发，并且引进深圳创新超前的居住模式和先进成熟的开发理念，为业主提供物超所值的品质生活。“恒心知筑，荣久价值”是每一个恒荣人的造房理想。

　　来自深圳的恒荣房地产开发有限公司用先进成熟的豪宅操盘经验，以打造专属于唐山的真正豪宅为己任，联袂国际团队势为唐山呈现前所未有的品质大宅。采用国际最超前的视觉表现手法，使国际感、时代感、人文感和科技感，在建筑的各种语言中焕发出前所未有的经典魅力。

　　我们是地产专家，这既是恒荣地产的资本，也是恒荣地产的责任，我们将昂秉承社会责任与商业价值和谐共赢得的运营理念，专注于为客户提供真正有价值的方案和建议，不断创新、锐意进取，致力于成为国内领先的房地产服务机构。

　　新浪乐居：请您为广大新浪网友送上一些新年寄语。

　 米小鹏：在新年到来之际，我们也将开始新的征程。让我们以坚定的信心、坚强的毅力、不屈的精神，来完成我们美丽的梦想。同时，我们谨向新浪网友们以及社会各界朋友致以新年的祝福，节日的问候！谨祝大家年年圆满如意，月月事事顺心，日日喜悦无忧，时时高兴欢喜，刻刻充满朝气！

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