区域调查:香河新房价格稳、二手房整体偏"冷"

　　与新房市场相比，香河二手房市场却表现乏力，几乎所有的二手房门店生意冷清。

　　与投资客不同，香河二手房的购买者多为刚需，其对区域目前的配套水平更为关注。

　　香河作为廊坊“北三县”的核心成员，与北京副中心通州隔河相望，政策、区位、交通上的优势让香河得以承接北京外溢人口及产业资源，经济结构转型升级在望。而正是对香河未来发展潜力的乐观预期，导致今年以来投资客、刚需群体纷纷涌入，住宅房价一路飙涨。

　　随着北京9·30新政的实施，北京楼市波动，香河楼市作何反应？房价是否有所松动？外界有传，香河一些开发商不惜运用“金融杠杆”，以10%首付或15%的首付，来吸引购房人的到来，真实的情况又如何？

　　近日，记者深入香河各大售楼处、二手房中介公司进行实地探盘，并采访了相关专家、购房者，以期还原一个真实的香河楼市。

　　　>>>新房

　　　在售少，价格稳

　　早上9点，记者在大北窑西坐上了前往燕郊的938快公交车。沿着高速进入香河境内，两旁的楼盘广告提醒着北漂一族，在香河可以留住北京梦。与燕郊“售楼一条街”不同的是，香河并没有集中售楼处，也不见众多拉客户去看房的人及随处可见的楼盘发单员。

　　记者了解到，紧邻京哈高速香河第一个收费站的蒋辛屯区域为香河北部新城区，是目前香河在售新盘较为集中的板块，也是品牌房企扎堆入驻的主要片区。区域聚集了万科、五矿、富力、华夏、荣盛、鸿坤等知名开发商。

　　不过，香河当下住宅市场多数新房处于封盘停售状态，市场可售房源较少。“房荒”的重要原因之一是香河房管局对预售管理做了相关规定，严查“五证不全”。

　　房价方面，在售项目中却没有出现大幅度降价，相反价格保持在相对稳定态势。单价最高在21000元左右，最低15000元左右。“去年香河房价才7000多，今年房价一直在涨。均价在20000元/平米以内，首付没50万，就别买房了。”一售楼中心代理人员表示。

　　记者走访香河了解到，鸿坤原乡溪谷、香河大爱城目前没有可售房源。在售楼盘中，大运河孔雀城、佳龙美墅衫、秀兰小镇、阿尔卡迪亚·帝品御居等项目的销售单价均在1.7万-2万元左右。

　　“我们新政前后没有太明显变化，大北京发展对香河基本面还是利好的，外溢需求还有。另外，新政主要针对投资客，因为鸿坤原乡溪谷80%客户为北京自住客户，因此受到的影响比较小。”鸿坤原乡溪谷销售人员表示，香河目前降价不明显，该项目今年一直稳中有升。

　　　“低首付”强吸引，开盘偏“热”

　　记者在香河花语城项目处看到，由于恰逢项目开盘第二天，除了众多售楼人员之外，也有很多看房者在看沙盘、认购。

　　“我们从今年2月份就开始排号，那时报价是8000元/平米左右。昨天开盘价是17600元/平米。而且当天就卖得差不多了，目前所剩房源不多。”该项目一售楼人员表示，开发商不愁卖，下次开盘只能等通知。预计今年还会开，但价格肯定比现在贵。

　　不过，值得注意的是，面对目前的市场形势，香河一些项目则以10%首付或是15%的首付来吸引购房人。

　　“85平米以上的可以10%首付，剩余的20%首付款明年11月30日之前结清就行，免利息。85平米以下的，必须30%付清。”香河一销售人员表示，该项目之所以可以低首付，是因为这是新项目，第一次开盘，优惠力度比较大。但记者了解到，这并非个例，香河也有其他项目可做到今年交15%的首付，一年后将另外的15%首付款交齐即可。

　　实际上，今年上半年起，政府相关部门屡次发文表明将加大对于“金融杠杆”的严查力度。但对部分开发商来说，依然采取“低首付”政策诱惑购房人。对此，业内人士认为，这是开发商采取的营销手段，买房还需慎重。

　　　>>>二手房

　　　房多价降整体偏“冷”

　　与新房市场相比，香河二手房市场却显得较为冷清，购房者观望气氛较浓。

　　记者在五一路上注意到，街道两旁有着大大小小众多的房屋中介公司。然而，几乎所有的二手房门店生意冷清，顾客寥寥无几，宣传板上写满房屋租赁信息，却少有人问津。工作人员无所事事地坐在店里，要么玩手机要么无精打采地发呆。

　　兴达置业一置业顾问告诉记者：“现在各方面比较稳定，二手房均价普遍在18000元/平米左右，具体也要分小区，但比十一前便宜二、三千元。十一前最高达到过22000元/平米。不过，从这个月13日、14日开始，房价开始一点点反弹往上涨，但也没7、8月份上涨得那么厉害。便宜的房源基本卖完了，很多业主觉得不能再降价，就不卖了。”

　　不过，记者在当地一业内人士处听来了不同的版本。该人士表示，现在香河二手房是往下降的，中介机构为了促成交易，往往也催促房东降价卖房，急用钱的业主就出手了。

　　另一方面，税费上涨也是影响香河二手房的因素之一。

　　“二手房需缴各种税，税费加起来也不便宜，单价可能高过新房。”当地一家一、二手房都有业务的中介人员表示，不着急住就买一手，订完房等着交房，没那么多税，但房本几年才能下来。着急住就买二手，但二手房办理手续得跑四五趟，还得交税。

　　记者了解到，税费除了个税、契税外，香河当地政策规定，房产证不满2年，按照5.55%缴纳营业税。目前香河相关税费有所上调，会比原来的税费多几千元。上述置业顾问亦表示，这样一套二手房的过户费、中介费两加起来7、8万。

　　　-探因

　　　缘何冷热不均？

　　在当前的市场形势下，香河一手房与二手房缘何会出现冷热不均的情况？

　　在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，新房是开发商在开发出售，投资者之所以会进入，而不怕被套，赌的是香河未来的发展。而二手房实际上大多是有居住需求的刚需群体在购买。

　　“一、二手市场的反差，证明现在香河楼盘的购买力大多来自投资客。其看好香河的前景，但对于实际居住或考虑自住的人来说却并不看好。毕竟香河不通地铁，还不到白领疯狂涌入的阶段，跟燕郊还有很大差别。”陈云峰表示。

　　这一说法，在另一中介人员处得到证实：“香河现在开盘时，人还是很多，投资的占一半。不怕将来卖不出去，等到配套设施水平上来，二手房的价格自然水涨船高。”

　　而对于香河未来房价的走势，京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵表示，这主要看政策是否会有松动，以及京津冀一体化是否会有其他实质性推进。长期来看，香河区域在环北京区域比较看涨。不过，明年上半年香河房价大涨、大跌的可能性都不大。