房产中介并购战开启 消费者坐等“战果”

　　3月2日,58同城以2.6701亿美元正式并购安居客集团

　　春节假期一结束,二手房中介行业就传出重磅消息。先是北京二手房交易的行业龙头链家地产宣布与上海第二大房产经纪公司德祐合并,随后国内最大分类信息网站58同城宣布以2.6701亿美元收购安居客集团。继去年年底纷纷提高经纪人待遇和展开价格战之后,中介行业再次开启“抢头条”节奏。有业内人士预言,2015年将是中介行业大洗牌和大混战的一年,传统中介将面临前所未有的挑战。但也有业内人士表示,此轮乱战中谁能胜出还是个未知数,二手房中介的行业特点给互联网企业的进入制造了天然壁垒。不过,无论行业内各个公司如何加入战斗,消费者都将是最终受益者,无论是交易体验还是交易成本都会改善。

　　并购战开启二手房寡头时代来临?

　　在大多数人还没有从休假模式中调整出来,一篇由链家地产董事长左晖所写的《给上海伙伴的信》在二手房行业内引发震动。3月1日,链家地产正式宣布与上海第二大中介公司德祐地产全面合并。左晖在信中将链家与德祐的合并原因解读为“一代大陆中介人的使命、对伟大平台的期许和惺惺相惜的团队”。

　　3月2日,在人们还未从北京行业老大与上海行业老二合并的新闻中缓过神时,两大互联网房地产信息平台58同城和安居客宣布在一起了。58同城以2.6701亿美元并购安居客集团。并购后,58同城将成立房产事业群,整合58同城及安居客双方的房产业务,将构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。新架构不会对安居客集团现有团队造成影响,安居客仍将保留其网站、APP等品牌资产,最大限度地保有品牌独立性。同时,58同城将拿出1000万美元对安居客原有团队进行等值限制性股票激励。

　　有观点将58同城收购安居客解读为对链家收购德祐的对抗。但从二者对外释放的信息看,这两宗并购的新闻之间并无直接联系。安居客董事长兼CEO梁伟平表示,中介行业的整合和平台的整合都是行业的趋势。平台具有独立存在的价值,作为技术驱动的公司,平台公司和中介公司之间应该有合理的分工,中介做好他们的服务、交易,平台提供客户体验和各种技术手段提升效率,二者直接并没有冲突。58同城CEO姚劲波也透露,不参与交易,是58与安居客的共识,也是二者能够达成合作的前提,所有的中介公司都将是58安居客集团的客户。

　　面对接踵而来的两宗并购大案,也有声音担心继价格战后,二手房行业会不会进入垄断寡头时期?对此,业内人士大多持乐观态度。某中介公司的市场部负责人表示,链家与德祐合并主要为了拓展链家版图,真正成为上海的主流中介;而58同城收购安居客,主要为弥补自身在二手房和新房领域的短板,进一步巩固分类信息老大的位置。中原地产首席分析师张大伟则指出,这两宗并购都是资本推动下产生的,垄断很难达成。

　　互联网渗透中介行业谈颠覆尚远

　　无论是链家与德祐的合并,还是58同城收购安居客,在双方对外的说辞中,互联网都扮演了重要角色。左晖的信中提到,互联网和IT技术正深刻地影响着行业,将极大地改善消费者体验和提升执业经纪人的服务效率。而58同城和安居客,本就是互联网企业。姚劲波也指出,合并之后,58安居客会继续专注在擅长的在线领域,深耕用户体验,服务好客户,把这个点做到极致。

　　事实上,想分割二手房交易这块蛋糕的企业早已不是传统的几家二手房中介公司。搜房网、Q房网、爱屋吉屋等互联网平台都在加紧布局,争夺市场份额。此前搜房曾传出过0.5%的中介费率低价策略。近期,在租房市场已崭露头角的纯互联网中介平台爱屋吉屋也宣布进军二手房市场,并设定了1%的中介费率。爱屋吉屋联合创始人邓薇告诉《广厦时代》,在他们有了进入中介行业的想法后,对这个行业研究后发现,相比以前接触的行业,中介行业效率极差,中介人员有大量的时间是赋闲状态,这也带来了行业的高成本。于是他们从用户、行业和服务三个角度出发,重新建立了一种模式。“我们从用户角度分析,怎么样是对用户最好的,从行业出发,研究成本结构,提高经纪人的工作效率,从服务角度,改变经纪人的服务模式。”经过这一年的探索,邓薇认为,这种模型已经在租房领域得到验证,取得了较好的用户满意度。

　　除了这些从线上发起的互联网企业外,链家、我爱我家、中原、思源等传统中介企业也在努力触网,建立自己的互联网生态。虽然这些传统企业对于线上部分重视程度很高,但对于互联网能否颠覆中介行业,却大多持否定态度。

　　张大伟认为,体验是房地产营销中的重要部分,网络广告能起到信息初步筛选的作用,线上交易更多是噱头。决策的复杂性和合同签署的重要性决定消费者不可能通过网络实现冲动购物。我爱我家市场分析师孔丹则分析称,2015年会是房地产经纪行业大变革的一年,但这种变革是积极的、推动中国房地产经纪行业大发展的一年,传说中的80%的二手房门店会在年内关门并不会出现。在楼市进入调整期的同时,房地产经纪行业也将进入调整改革期。一是企业自身的改革,即线上线下一体化、平台化的改革;二是行业内部并购重组,一些有地域性局限的、品牌影响力较小、资本实力较差、平台规模较小的中小经纪企业在寻求企业新的发展或归宿时,将选择并入或出售给大型的全国的品牌连锁经纪企业。

　　二手房中介价格战仍将继续交易成本将多样化

　　从思源率先推出1.5%的中介费率起,北京市场多年一直固有的2.7%的中介收费模式开始被打破,各家新兴中介机构更是毫无包袱地加入价格战中,刚进入二手房交易领域的爱屋吉屋则直接就给出了1%的低中介费率。对此,邓薇表示,不管是爱屋吉屋最先在租房领域推出的“佣金减半”还是1%的中介费,都是经过严格的财务测算的,是去门店化大幅降低运营成本和经纪人较高的成单效率为用户带来的直接实惠,并不是短期营销的噱头。

　　另外,一些平台的壮大直接支持越来越多的独立经纪人参与到二手房交易中,也有观点认为,独立经纪人将日益成为市场服务主体,而他们的加入也将拉低二手房的交易成本。对此,孔丹表示,80%以上的人对独立经纪人是有误解的,认为自己干就是独立经纪人,其实不然。再独立也是要依附于某家经纪公司的。签订合同、资金担保等都需要有公司的参与。即使是在美国,独立经纪人都有依附的公司,经纪人自己给自己开工资、上保险,经纪人与公司之间会进行提佣分成,四六开是比较主流的分配方式,只有能力特别强的经纪人才能拿到五五开的提佣分配。而在中国,只要是经纪人挂靠了公司,那么公司就一定要为他支付五险一金,只要《劳动合同法》不发生变化,独立经纪人制度就不会有突破。

　　孔丹表示,目前中介的价格战还停留在最初阶段,未来中介的佣金收取方式会更加多样化。以往,发改委没有放开对中介行业的价格许可,这在一定程度上限制了中介的创新,随着价格管制的放开,中介佣金中客户的主导成分将更大。例如,进入中介公司,可以选择具有不同从业经验的中介,收费标准也不同,当然获得的服务也有明显区别。当中介佣金呈现多样化时,才是这个行业成熟的开始。

　　行业进入混战消费者将最受益

　　不管二手房的公司还会推出什么新的爆炸性新闻,但在一点上,传统中介和互联网中介达成了一致——努力提升用户体验。

　　邓薇表示,不管是传统中介从线下渗透至线上,还是互联网企业从线上渗透至线下,又或者重新建造一个体系,面临的挑战都很多。可以说,2015年,二手房中介行业将越过“春秋”,直接进入“战国”时代。但无论如何,越有效率的公司,赢的可能性越大,而用户无疑会是这里最大的受益者。

　　有房地产业内人士也表示,按照近年资本在其他行业的操作方式,为抢占市场份额,一些具备互联网基因的企业在加入中介混战时,会推出各种便利来吸引消费者,消费者在这一时期最容易得到实惠。

　　孔丹也指出,目前的中介行业还是相对粗放,交易全部环节几乎都是由中介公司参与辅助完成,随着行业的转型和改革,未来二手房交易环节将更加细化,像在美国,房源认定、贷款、签约、物业交割等环节都有专业的公司参与,同时全程都有保险公司的参与,消费者可以选择购买保险来保障自己交易过程的安全。新的模式的加入也会大幅提高消费者在二手房交易中的体验。本版文/门庭婷

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　　二手房中介“乱战”谱

　　2014年3月:

　　因安居客单方面提高房源单次点击定价,北京、上海两地中原地产、链家地产、我爱我家、21世纪不动产、汉宇地产、德祐地产、福来美不动产等8家中介公司组成联盟,宣布暂停在安居客上发布二手房房源信息。房地产中介行业首次与互联网平台爆发正面冲突。随后安居客发布声明宣布停止实施调价计划。

　　2014年5月:

　　杭州9家中介公司以联盟形式下架在搜房网所有房源后,事件持续发酵,全国各地中介公司纷纷结盟抵制搜房。事件的起因是搜房不断提高向中介公司的端口收费,并发生私下接触中介公司经纪人等行为。事件最终以搜房妥协淡去,但并没有完全了结。

　　2014年7月:

　　倍感受制于人的搜房网为了扭转局面,斥资近10亿元,入股合富辉煌以及深圳世联行两家房地产中介,随后又以5100万美元成为21世纪中国不动产的第二大股东。不仅仅甘心于做线上的搜索、找房服务,更是试图整合线上线下的全套二手房服务,将触角伸向线下的卖房领域。不过,2014年12月,由于未能达成一致,搜房与21世纪中国不动产的战略合作终止。

　　2014年11月:

　　北京最大的二手房中介公司链家地产发布了“致全体链家经纪人的一封信”,毫无征兆地高调宣布将于11月1日起全面终止与搜房网的合作,并在信中表示,效果差、虚假房源和不正当竞争是决裂的主要原因。仅仅过了三天,另一家与链家齐名的中介公司我爱我家也明确表示,我爱我家最重头的北京市场租赁业务,将从11月1日起终止与搜房网的合作。

　　2014年12月:

　　链家通过非公开渠道透露新的市场计划,“第一,开放化:公司2015年进入美国市场成立分公司等,需要5万名经纪人;第二,平台化:公司将依托链家网和1500家以上的店面及近3万名经纪人,实现O2O闭环,真正意义上线上线下联动;第三,公司组织改革,管理扁平化,所有管理人员和职能服务一线经纪人,公司和员工充分分享利润,大幅提高经纪人提佣比例,最高至70%。”与此同时,我爱我家及中原地产也相继推出“全员持股”的计划。

　　2015年1月:

　　北方最大的一手房经纪公司——思源,面向北京市场全线推出二手房买卖佣金1.5%的行业新标准。与此同时,思源与太平洋保险合作首创经纪行业职业责任险,思源投保亿元保单保证交易安全,并就房地产经纪行业险开展进一步战略合作;推出100万消费者保障先行赔付计划。针对经纪人,思源也推出了“高底薪、高佣金”的薪酬计划,把提佣点从原先的分等级提佣变成了30%以上的通提水平。

　　2015年3月:

　　3月1日,继与成都最大中介公司伊诚地产宣布合并后,链家宣布与上海第二大中介公司德祐地产合并,打造国内最大的房地产经纪公司。3月2日,58同城(www.58.com)正式对外宣布并购安居客集团(AnjukeInc。),交易以现金加股票的方式进行,交易金额达到2.6701亿美元。并购后,58同城将成立房产事业群,整合58同城及安居客双方的房产业务,将构建面向新房、二手房、租房等全领域业务。

关键词：房产中介|并购