央行宣布降准并非针对房地产行业 但并不妨其救市

　　央行宣布降低存款准备金率，本次降准释放的流动性大约6000亿元，加上前期定向降准的2000亿元的规模，累计向市场释放8000亿元的资金规模。此次降准并非针对房地产行业，但这并不妨碍其被业内解读为“救市”，毕竟随着大量资金的释放，迟早会在楼市中得以体现。

　　楼市所表现出来的状态始终与货币政策呈正相关关系，这是多年来中国房地产市场运行的基本逻辑。纵观楼市表现较好的2008年、2010年、2012年，都与此前的多次降准和降息有或多或少的联系，大量资金注入市场之后，必然推高固定资产的投资价格。

　　如果将周期拉得更长一点，再算上2014年的降息，央行货币政策偏向宽松的基调已经显露。比如野村证券就认为，中国央行的最近一次降准只是一系列宽松货币政策的开始，并认为央行年内会降准3次(每季度降准50个基点)，降息一次(在第二季度降息25个基点)。

　　这也意味着楼市将长期享受货币宽松带来的利好，那么，接下来问题来了：风起了，猪还能飞吗?

　　政策落地无疑将增加房地产行业资金的流动性，开发商以及购房者的贷款需求将可能得到扩大性的满足，有利于激活整个行业。但随着政策性利好在2014年的频频推出，资金、经济政策已经多次微调，和上一轮降息相比，本次降准已经明显少了“久旱逢甘露”的意义，最多只能是锦上添花。

　　股市有句老话，早有预期的利好并不算利好，也就是说，在一个预测未来的体系中，如果大家已经默认这种事情迟早会发生的话，其现在的价格基本上已经做出了提前反应。楼市也是如此，如果很多人觉得降准和降息等货币宽松政策会接踵而至，进而影响房价，那么现在房价就应该呈现出快速上涨的走势。

　　但事实并非如此，从2014年初开始的深度调整并没有结束，大部分的开发商仍然挣扎在“去库存”这个生死线上。有分析认为，在降准、降息以及此前各类救市政策刺激之下，2015年楼市基本面出现好转指日可待。笔者也不否认上述观点，但是央行降准、降息还从侧面反映出另外一个问题:央行越降准降息，地方政府越“救市”，说明当前市场形势依然严峻。

　　从根本上讲，决定楼市兴衰的主要还是市场有效需求。由于过去十多年，我国居民购买能力已经过度透支，房价已经明显偏离居民收入和市场租金，导致未来住宅需求增长动力不足。我国已经彻底离开住宅短缺时代，巨大住宅库存已经横亘面前，房地产市场需要从增量住宅需求向存量住宅优化转移，住宅品质建设将会得到市场更多认可。随着不动产全国统一登记制度实施，朦胧中的房产税越行越近，对投资性置业已产生重大影响。

　　所以，此次央行降准降息及地方政府“救市”等政策面的干预只能解决尽可能加快“去库存”的燃眉之急，但无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来，当政策面刺激市场出现一波行情之后，市场自身调节的作用还是会让楼市恢复到供求决定未来市场走势的状态，因此，楼市库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。

　　当然，央行降准降息对于楼市来说并不仅仅意味着“短期利好”，正是“定调”2015年楼市势必会好转起来。这个好转对于市场或开发商来讲是“得过且过”，因为大家已经意识到，楼市快速发展的黄金时代已经过去，当前楼市已进入“白银阶段”，需要考虑的问题是如何转型再出发，而2015年也许是最好的时候。

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