房企“一哥”易人的启示：单一住宅时代终结？

　　1月1日，2014年房地产百强销售业绩如约公布，绿地超越万科，成为新的龙头老大。与此同时，万科总裁郁亮所说的行业“天花板”也在2014年显现，以住宅为核心业务的万科，2014年销售业绩增幅仅两城，和鼎盛时期不可同日而语。房企销售规模的低速增长，一方面和绝对基数的提高有关，同时也是行业“变天”、楼市进入下半场的真实写照。

　　在此形势下，房企言必称“转型”。那么，对于大多数房企而言，究竟如何转型才能保持继续增长，不被行业淘汰出局。是万科、碧桂园的合伙人制度？绿地、龙湖的商办物业路线？还是华夏幸福的产业地产模式？《每日经济新闻》记者通过采访房企高管、地产机构、行业专家，对此展开了探讨。

　　2014年堪称中国房地产史上标志性的一年，一方面，这一年首次出现两家销售额超2000亿元的房企；另一方面，持续近十年的国内房企“一哥”宝座首次易主。

　　万科日前公布的销售数据显示，2014年公司实现合约销售金额2151.3亿元，同比增长21.1%。几乎就在同一时间，绿地集团宣布，公司2014年的销售金额为2408亿元，其中国内部分2255亿元，海外部分153亿元，这意味着连续多年稳居国内房企销售冠军宝座的万科，2014年被绿地拉下了马。

　　业内分析认为，拥有更多元化的经营业态，是绿地得以超过万科的最重要原因。这也引发了行业的思考，随着住宅市场的“天花板”渐行渐近，大型房企如何实现华丽转型，以便在未来5~10年继续保持稳定增长？

　　在中信证券房地产分析师陈聪看来，无论是出于可持续发展还是提高估值的需要，龙头房企都应该对转型未雨绸缪。虽然住宅市场的新房相关业务景气度即将见顶，但商业地产、社区服务、养老地产等细分领域依然是一片蓝海，这些领域中绝大多数并没有形成成熟和可靠的盈利模式，这将成为行业龙头最好的转型切入点。

　　单一住宅时代终结/

　　万科多年来专注于住宅项目开发的发展思路一度备受业界推崇，如今随着销售冠军的宝座旁落，单一住宅的时代或许已经终结。

　　根据克而瑞统计，2014年前三季度，绿地与万科的销售金额持平，真正拉开差距是在第四季度，一方面，绿地多个海外项目自11月起陆续开售并热销，如悉尼绿地中心实现超过40亿元的销售金额，北悉尼绿地珑玺首批成交8亿元，伦敦绿地兰姆公寓首次开盘销售5.25亿元，多伦多项目开盘即实现7亿元销售金额等，全年海外业务销售总额达到152亿元。

　　另一方面，商业地产的大宗交易同样功不可没，高端写字楼一直是绿地的明星产品，整栋出售是其主要操作套路，尤其是绿地在上海徐汇滨江、卢湾滨江、北外滩等地区的写字楼项目，由于总价较高，整栋销售对业绩的提振作用非常明显。

　　“绿地在产品类型的多元化方面起步更早，成熟产品较多，又擅长与政府合作，因此在住宅以外的产品上比万科更有优势，这是公司登顶2014年销售榜的关键。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者。

　　事实上，随着住宅市场“天花板”渐行渐近，行业增速整体放缓的势头愈发明显。以2014年为例，虽然当年诞生了两家2000亿级房企，但千亿级企业总数并未增加。与之相对，2014年20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比2013年下降7个百分点，且重点房企中逾半没有完成年度销售目标。

　　“房企所能达到的规模由行业决定，而行业的规模最直接的决定因素便是人口，消费群体的总量越大，可支撑的房地产规模就越大。”朱一鸣认为。

　　国家统计局数据显示，中国劳动年龄人口在2012年达到顶峰。老年人口数量的上升和新生儿的下降使得潜在的住房需求不断减少。因此，对于大型房企而言，达到一定规模后或许应该停下来，想想千亿之后的路应该怎么走。

　　寻找下一个蓝海/

　　新城控股高级副总裁欧阳捷指出，越来越多大型开发商深知转型的迫切性，并积极在产业链上找机会开展多元化业务。在中国经济即将迎来消费升级与人口老龄化的背景下，以商业地产、社区服务、养老地产为主的细分市场在未来5~10年将迎来高速增长。

　　“随着中等收入人群的增加，中国经济将进入消费时代，消费力的增长将带动租金上涨，因此商业地产在未来十年蕴藏着巨大的机会。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，虽然目前线下零售受电商冲击陷入低迷，但O2O(线上对线下)有望成为商业地产转型的关键：以万达为例，它已经成功联合腾讯、百度打造电商平台，能导入后者巨大的线上流量，随着未来数百家万达广场陆续开业，这批数量庞大的购物中心不仅是客户的线下入口，同时还能担任物流基地，实现8公里以内免费配送。因此，一旦线上线下完成衔接，万达便拥有足够的资本叫板阿里巴巴等电商巨头。

　　尽管目前购物中心面临供应过剩的威胁，但欧阳捷的团队调研发现，全国83.5%的购物中心均扎堆在一二线经济发达城市，数量庞大的三四线城市目前的商业业态仍以百货、步行街为主，购物中心存在巨大的供应缺口，这类城市能为开发商提供约10年的“跑马圈地”时间，待物业经过培养期后，房企还可以通过O2O等新技术提升经营效果，从而带来源源不断的租金收入。

　　由商业地产衍生出来的另一个巨大机会，是REITs(房地产信托基金)，它的本质是把流动性较低的房地产物业，直接转化为资本市场上的证券资产，通过租金收入和房地产升值提供收益，让中小投资者也能参与房地产业的投资。中信证券的研究报告显示，截至2014年6月，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元，是美国的最大开发商市值的六倍多。

　　陈聪表示，长期以来，我国的无风险利率相对较高，物业增值较快，造成租金回报率长期相对偏低，商业地产的持有无利可图，因此开发商往往选择散售。但中长期来看，社会无风险利率有下行的可能，物业增值速度也会放缓，这会导致物业租金回报率逐渐具有吸引力。未来随着我国REITs政策的放开，将吸引越来越多开发商持有商用物业，并逐渐变身为拥有一个物业组合的类金融企业+增值服务平台。

　　除了商业地产，数量庞大的存量住宅同样蕴藏着巨大的机会。以往，绝大多数投资者认为物业管理盈利空间有限，但物业管理却是掌握存量房源的最好切入点，一旦能够通过物业管理建立起和小区住户的粘性，将产生巨大的附加值，包括小区住户的社交、购物、教育、医疗等各层面的需求，都可以通过这一平台获得。

　　在陈聪看来，国内首个物业服务公司彩生活在港上市后之所以受到追捧，是因为它让投资者看到“通过物业管理掌握房源，搭建中国存量房服务平台”的可能性，但彩生活在存量房市场的份额其实并不大，未来会有更多的开发商加入到优质存量房资源争夺战中，并探索出一条打开存量房增值业务大门的商业模式。

　　此外，从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划(2011~2015年)》中可以看到，第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，中国已步入老龄化社会。更值得关注的是，老年人口还在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿人，约占总人口的18%。

　　老龄化社会的来临，一方面将导致国人养老负担加重，但另一方面，“银发经济”将催生出蓬勃的市场需求，例如养老地产。欧阳捷认为，目前我国大多数养老地产是以养老的名义卖房。事实上，中国老龄化人口的人均消费较低，根本无力购买昂贵的养老地产项目，未来养老地产的发展核心应该是围绕社区养老服务、住宅适龄化改造展开，由于我国老龄化人口规模庞大，更适合房企通过服务而非地产实现盈利。

　　合伙人时代来临/

　　与房企转型几乎同步进行的，还有与之配套的房企制度变革。

　　如今，曾备受推崇的房企职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。

　　在造访互联网龙头阿里、腾讯、小米之后，万科率先推出事业合伙人制度，包括跟投机制和员工持股两块内容。其中，跟投机制是指除部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和项目管理人员必须跟随公司一起投资。

　　碧桂园也在2014年年末推出名为“同心共享”的合伙人制度，公司所有新获取的项目均采取跟投机制，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。随后，包括龙湖、绿地、复星等大型房企纷纷提出各自的合伙人计划。

　　在欧阳捷看来，过去十年被称为地产“黄金十年”，虽然大部分房地产企业在管理体系上还比较粗放，但由于整个行业处于高速发展期，只要企业能拿到地和钱，利润基本就能保证。但如今，随着房地产进入下半场，人才在企业转型过程中扮演着更为重要的角色，未来管理模式和人才才将是房企竞争的核心要素，这是合伙人制度诞生的行业背景。

　　《每日经济新闻》记者最新了解到，万科即将以合伙人制成立新公司，密谋进军家装行业。在这波行业变革的浪潮中，房企能否顺利转型，合伙人制将成为主要看点之一。