签订《认购书》前应当心订金风险

　　关于新房认购的流程，以及“定金”和“订金”的问题的一些注意事项，希望能给正在困惑中的人能够起到一点作用。

　　一般买房在选好房源，谈妥价格之后，就是去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，销售此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。拿理想湾来讲就是之前排号的费用应该就是这个东西了。然后我们看看认购说都有些神马东西。

　　认购书主要内容包括：

　　1.认购物业；

　　2.房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等；

　　3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

　　4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

　　在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

　　1、认识“定金”

　　邻居们可能会遇到一个较为普遍的问题，就是购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，如果最终没能买房或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。

　　对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，有人认为要对定金的性质有个界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第(三)项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定金”不予返还是没有法律根据的。

　　认购是开发商促销和保障销售的一种方式，做得好房子会卖得很快。但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓“定金”不予返还的约定。相反认购时交定金不予返还的约定，大有强买强卖之嫌，倒不利于房屋的销售。为了减少这方面的纠纷，购房者在买房时也要慎重考虑，别轻易交所谓的“定金”。

　　2、签订《认购书》前应当心订金风险

　　大法海收集了相关“订金”和“定金”的一些东西，这两个东西是有一定的区别的，大家仔细看看千万分清楚，要不等真的去退钱时候发生赖皮的节奏就不好说了

　　所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。

　　而“订金”一词在法律上没有明文的规定，它在生活中往往“定金”相混同，有时因为笔误或认识上的不清，往往将“定金”写成或说成是“订金”。

　　“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认购金、诚意金。

　　由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。

　　同时，如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。

　　因此，购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。

　　无论是理想湾的邻居还是其他楼盘的购房者，这个“定金”和“订金”的差别还是要分清楚的。之前在坛子里看到有邻居要去退钱，说是有耍赖的节奏出现，说是要十个工作日之后才可有空受理，还有邻居说要在工作日才可以。

　　我有一打算退钱的朋友很郁闷，说是为什么收钱可以周末休息日收，退钱却要等到多少工作日之后才可以。其实，我个人觉得，这个问题的确是要看到的问题，在尽可能维护自己利益的情况后再去追究这些事情，万一钱退的困难了，不在于钱多少，我们自己闹心是个事儿，大家说是不是？

关键词：买房,认购书,定金,风险