房贷松绑开发商很乐观 专家：限贷放开是把双刃剑

　　就在很多开发商和杭州人收拾行装,准备今天开始的长假出游时,昨天一则关于房贷政策放开的消息,在杭州楼市炸开了锅。中国人民银行官方网站公布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对原有的“限贷”政策做出较大调整。

　　通知中最亮眼的,不外乎以下几点:一是房贷利率最低可打到7折;二是已有一套住房且还清房贷的家庭,可享首套房贷政策;三是有两套及以上房子的,只要都还清了房贷,也有可能从银行贷到款。银行甚至会对外地购房者放开房贷。

　　新政

　　限贷四年,一朝放开

　　通知中,除了第一条的“加大对保障性安居工程建设的金融支持”,最核心的内容基本集中在第二条“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。

　　与之前相比,主要有几点不同。

　　一、明确首套房贷最低可首付三成,利率下限为基准利率的7折。打个比方,这相当于首套房政策回到2009年。

　　二、对房贷首套和二套房的认定有改变。比如首套,放开之前的政策是“认房又认贷”,而现在的政策是“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

　　二套房贷款的界定是“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房。银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。也就是说,原本想要改善的购房者,之前只能一次性付款,而现在也有了贷款的可能。

　　三、允许银行业金融机构向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着,外地购房者不仅在前段时间的“限购”中松了绑,此次更在“限贷”放开后获得资金上的支持。换句话说,政府同样鼓励外地投资客的购房需求。

　　购房者

　　买房首付门槛低了

　　虽然央行和银监会的这则通知,还未落地到各地银行,但杭州的开发商和购房者,却多数持乐观态度。

　　来自文溪鼎园的购房者马先生,一直在犹豫要不要下单,因为以前二套房贷要首付6成,而他手头上又一下子拿不出这么多钱。昨天一听说政策放开,他马上打电话至售楼处询问。按马先生的算法,只要还掉首套房剩余的20万元贷款,现在首付三成,就可以少付100多万元首付款买下这套大户型。

　　钱江房产集团营销总监程健觉得,虽然旗下的水晶澜轩是千万元级的豪宅,但是越有钱的客户,对资金成本算计得越精,之前因为限贷都只能一次性付款,现在能贷款,肯定也会促使他们愿意以更少的成本来购房。他认为,限贷的放开,其实是政府借金融之手表态,让楼市回归市场化,政府干预手段退出,使正常需求得到释放。而从目前房价来看,如果之前“限购”放开是底部区域形成,那“限贷”放开则是筑底成功,楼市震荡向上是一件大概率的事件。而眼下的市场,开发商宜先以去化走量为主。

　　位于城西的坤和和家园求是里组团和融创河滨之城,都准备在10月份首次开盘。对于限贷政策的放开,他们认为,这是购房最好的时机。坤和营销总监梁细清说,在意向客户里,有相当的比例其实在纠结房贷的问题。多层电梯洋房求是里的125、139平方米大户型,主要针对的就是改善型客户,如果按首套房贷政策,可以降低不少客户的资金门槛。

　　专家

　　限贷放开是把双刃剑

　　房贷放开已被传过多次,此次终于尘埃落定。钱报智库专家、中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为,房贷放开对楼市也会产生部分刺激作用,有助于释放首套自住房需求和改善性住房需求,对购买自住型和改善性住房的老百姓而言,带来的好处是:第一,购买的门槛低了;第二,还款的压力小了。

　　“‘认房不认贷’的方向得到初步确认,接下来就看各家银行的实施细则了。也就是说,对于二套房以上的房贷首付比例多少,贷款利率怎么定,更多的由商业银行根据具体情况来制定,银行对房贷会有更多的自主权。”董希淼表示,对央行与银监会发布的通知,舆论普遍解读为“首套房贷利率最低7折”,其实在他看来在目前利率7折的可能性极小,“能有9折就不错了,对购二套房的客户来说,3成首付、9折利率已经是大利好。”

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚之前表示,此次政策放开是政府明确无误的救市之举,力度比解除限购大得多,既给市场输送了信心,又给市场输送了资金。

　　浙工大房地产研究所所长虞晓芬分析,利率享受7折或许只能是个期望。如果没有中央强制性的压力,各商业银行的最低利率最多能打到8.5折。因为眼下的银行融资成本相当高,如果7折那就会亏本。如果限购的解除是对楼市的一种短期刺激,那限贷的放开会是一种长期的影响,但是因为目前杭州库存压力比较大,所以楼市不会重回2009年的疯狂。

　　不过,也有专家认为限贷放开有可能会起反作用。融360信贷专家徐瑾认为,此次限贷放开,可能只会短期内刺激成交放量,但中长期来看并不乐观。首先,此次新政更多的是放权给市场,但对于首套房首付30%的标准并没有下调,而是重申最低7折优惠利率,最终决定权仍在银行。其次,可能进一步引发购房者观望情绪。央行此次松绑限贷,大大超出市场预期。但可能适得其反,一方面央行希望促使低迷的房地产迅速复苏;但另一方面,此举可能给市场放出更加恐慌信号。对于购房者来说,央行此时大度出手,足以看出楼市的低迷,从而更加谨慎,并继续观望而不敢轻易入市。